Stan prawny na 23.09.2026.
Kontrole okresowe budynku reguluje art. 62 ustawy — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524). Nie jest to jeden przegląd, tylko pięć różnych obowiązków o różnych terminach i zakresach. Mylenie ich ze sobą łatwo prowadzi do luk w dokumentacji budynku.
Pięć rodzajów kontroli i ich terminy
| Kontrola | Termin | Co obejmuje |
|---|---|---|
| Roczna (art. 62 ust. 1 pkt 1) | Co najmniej raz w roku | Elementy narażone na warunki atmosferyczne i zużycie; instalacje i urządzenia ochrony środowiska; instalacje gazowe; przewody kominowe dymowe, spalinowe i wentylacyjne |
| Pięcioletnia (pkt 2) | Co najmniej raz na 5 lat | Stan techniczny i przydatność do użytkowania, estetyka oraz otoczenie; badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej |
| Półroczna (pkt 3) | Do 31 maja i do 30 listopada | Zakres kontroli rocznej. Dotyczy budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² oraz innych obiektów o powierzchni dachu powyżej 1000 m² |
| Po zdarzeniu (pkt 4) | Każdorazowo | Gdy siły natury lub działanie człowieka uszkodziły obiekt albo grożą uszkodzeniem stwarzającym zagrożenie — wichura, intensywne opady, pożar, powódź |
| Po zgłoszeniu mieszkańca (pkt 4a) | 3 dni od zgłoszenia | Gdy osoba mieszkająca w lokalu zgłosi nieuzasadnioną ingerencję lub naruszenie zagrażające bezpiecznemu użytkowaniu |
Kontrola po zgłoszeniu mieszkańca: najkrótszy termin w całym artykule
Punkt 4a łatwo przeoczyć, bo nie wynika z kalendarza, tylko ze zgłoszenia. Mieszkaniec zgłasza, że ktoś ingerował w instalację albo że coś w budynku zagraża bezpiecznemu użytkowaniu — i od tego momentu biegnie termin liczony w dniach, a nie w tygodniach.
To oznacza, że takie zgłoszenie musi być rozpoznawalne już przy przyjęciu, zanim trafi do zwykłej kolejki napraw. Jeżeli przyjmujesz zgłoszenia telefonicznie, pomaga w tym lista pytań opisana w poradniku Jak przyjąć zgłoszenie usterki przez telefon? — kluczowe jest ustalenie, czy zgłaszający mówi o usterce, czy o ingerencji w instalację. Rozróżnienie pilności opisujemy osobno w poradniku Jak ustalać pilność zgłoszeń mieszkańców?.
Co mówią interpretacje GUNB
Trzy wyjaśnienia Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego odpowiadają na wątpliwości, które wracają przy planowaniu przeglądów. Wyjaśnienia GUNB nie są źródłem prawa, ale pokazują stanowisko centralnego organu nadzoru budowlanego:
- kontrola roczna musi się odbyć w każdym roku kalendarzowym — nie trzeba zachowywać dokładnie 365 dni odstępu między jedną a drugą;
- w roku oddania obiektu do użytkowania kontroli rocznej się nie przeprowadza — pierwsza przypada w kolejnym roku kalendarzowym;
- kontrolę roczną i pięcioletnią można przeprowadzić łącznie, pod warunkiem że protokół wyraźnie obejmuje oba zakresy.
Ostatni punkt ma znaczenie przy zmianie zarządcy: z protokołu, z którego nie wynika jednoznacznie, że objął również zakres pięcioletni, trudno wykazać, że ten obowiązek został wykonany.
Kto może przeprowadzić kontrolę
Co do zasady kontrole wykonują osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Od tej zasady są dwa praktyczne odstępstwa:
- instalacje elektryczne i gazowe mogą kontrolować także osoby z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją odpowiednich urządzeń i instalacji;
- przewody dymowe oraz grawitacyjne spalinowe i wentylacyjne może kontrolować osoba z kwalifikacjami mistrza kominiarskiego.
Przy zamawianiu przeglądu warto poprosić o numer i specjalność uprawnień jeszcze przed wizytą — i tak muszą znaleźć się w protokole.
Protokół: czego nie może w nim zabraknąć
Zakres protokołu określa art. 62a Prawa budowlanego. Protokół musi zawierać datę przeprowadzenia kontroli, dane osoby kontrolującej wraz z numerem i specjalnością uprawnień, dane właściciela lub zarządcy, identyfikację obiektu, zakres kontroli, ustalenia, zalecenia wraz z terminem ich wykonania oraz zakres niewykonanych zaleceń z wcześniejszych kontroli.
Ostatni element łatwo pominąć. Protokół bez informacji o niewykonanych wcześniejszych zaleceniach wygląda poprawnie, ale urywa historię budynku — a to właśnie ta historia pokazuje, czy problem się powtarza, czy został rozwiązany.
Zalecenie z terminem traktuj jak sprawę z osobą odpowiedzialną, nie jak notatkę. Dlaczego to rozróżnienie decyduje o tym, czy praca zostanie wykonana, opisujemy w poradniku Kilku wykonawców, jedna sprawa.
Obiekty wielkopowierzchniowe i zawiadomienie PINB
Przy obiektach objętych kontrolą półroczną osoba przeprowadzająca kontrolę zawiadamia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o jej przeprowadzeniu. Zawiadomienie składa się w terminie 7 dni — przez system Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego albo pisemnie.
Jeżeli budynek ma już cKOB, wpis kontrolny i zawiadomienie idą tą samą drogą. Jak działa książka i kto do niej wpisuje, opisujemy w poradniku Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego.
Domy jednorodzinne: częściowe, a nie całkowite zwolnienie
Budynki mieszkalne jednorodzinne są zwolnione wyłącznie z części budowlanej kontroli rocznej. Kontrola instalacji gazowej, przewodów kominowych oraz kontrola pięcioletnia nadal ich dotyczą. Sformułowanie „domu jednorodzinnego nie trzeba przeglądać” jest więc nieprawdziwe.
Co grozi za brak kontroli
Za niespełnienie obowiązku przeprowadzenia kontroli okresowej Prawo budowlane przewiduje karę grzywny na podstawie art. 93. Poza karą brak aktualnego protokołu utrudnia wykazanie, że właściciel lub zarządca dbał o stan techniczny obiektu, gdy dojdzie do zdarzenia. Ubezpieczyciel może też pytać o protokoły kontroli — to, jakie ma to znaczenie dla wypłaty odszkodowania, zależy od warunków konkretnej polisy, więc warto je sprawdzić.
Źródła
- Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 — art. 62, 62a, 93
- GUNB — okresowe kontrole stanu technicznego obiektów
- GUNB — ciekawe interpretacje: pierwsza kontrola okresowa
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest indywidualną poradą prawną. Przed decyzjami dotyczącymi konkretnego budynku sprawdź aktualne brzmienie przywołanych przepisów i skonsultuj sprawę z osobą posiadającą odpowiednie uprawnienia.