Stan prawny na 23.09.2026.
Fundusz remontowy działa inaczej we wspólnocie mieszkaniowej, a inaczej w spółdzielni. W jednym przypadku jest tworzony uchwałą właścicieli, w drugim wynika wprost z ustawy. Przenoszenie rozwiązań z jednej formy do drugiej bywa źródłem błędów.
Wspólnota: fundusz, którego ustawa nie nazywa
Ustawa o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232) nie posługuje się wprost pojęciem „funduszu remontowego”. Konstrukcja wygląda inaczej: koszty zarządu nieruchomością wspólną obejmują wydatki na remonty i bieżącą konserwację (art. 14), a właściciele pokrywają je zaliczkami płatnymi miesięcznie (art. 15).
Fundusz jako wyodrębniona pula środków powstaje więc z uchwały właścicieli, a nie z mocy ustawy. To ma konsekwencję praktyczną: jego zasady — wysokość stawki, przeznaczenie, sposób rozliczania — są tym, co wspólnota ustaliła w uchwale. Jeżeli uchwały nie ma albo jest lakoniczna, spór o wydatkowanie środków trudniej rozstrzygnąć, bo brakuje ustalonych zasad, do których można się odwołać.
Jak dzielić koszty między właścicieli
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej — w części niepokrytej pożytkami i innymi przychodami — ponoszą właściciele w stosunku do swoich udziałów. Równa stawka od lokalu — niezależna od jego udziału — odbiega od tej zasady, więc taka uchwała niesie ryzyko zaskarżenia (art. 25), a o jej ważności rozstrzyga wtedy sąd w konkretnej sprawie.
Jeżeli w budynku są lokale o bardzo różnej powierzchni, a wspólnota rozważa odejście od udziałów, to jest moment na konsultację prawną przed podjęciem uchwały, a nie po jej zaskarżeniu.
Mała wspólnota to najwyżej trzy lokale
Mała wspólnota to taka, w której liczba lokali — wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela — wynosi najwyżej trzy. Stosuje się do niej przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali).
Próg siedmiu lokali, który wciąż pojawia się w wielu opracowaniach, pochodzi ze starszego stanu prawnego. Jeżeli opierasz na nim sposób zarządzania budynkiem, warto to zweryfikować.
Co przy sprzedaży lokalu
Zaliczki wpłacone na koszty zarządu, w tym na remonty, są środkami wspólnoty, a nie oszczędnościami konkretnego właściciela. Ustawa o własności lokali nie przewiduje ich zwrotu sprzedającemu. Strony mogą natomiast uwzględnić ten element w cenie lub w umowie sprzedaży — to już ich ustalenie, a nie obowiązek wspólnoty. Pytanie pojawia się przy transakcjach dość często, więc warto mieć na nie przygotowaną odpowiedź.
Spółdzielnia: fundusz wprost z ustawy
W spółdzielni sytuacja jest inna. Art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 889) nakłada obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Nie jest to więc kwestia uchwały — fundusz musi istnieć.
Odpisy na fundusz obciążają trzy grupy:
- członków spółdzielni;
- właścicieli lokali niebędących członkami;
- osoby niebędące członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Zarząd prowadzi ewidencję wpływów i wydatków funduszu osobno dla każdej nieruchomości. Ten wymóg bywa pomijany w mniejszych zasobach, a jest istotny: bez odrębnej ewidencji nie da się odpowiedzieć na pytanie, ile środków przypada na konkretny budynek.
Ustanie członkostwa i udział w środkach
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej udziałowi przypadającemu na jego lokal. Wysokość ustala się na podstawie ewidencji wpływów i wydatków funduszu według stanu na dzień ustania członkostwa. To kolejny argument za tym, żeby ewidencja per nieruchomość była prowadzona rzetelnie od początku, a nie odtwarzana w momencie sporu.
Udostępnienie lokalu do robót
Art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozróżnia dwie sytuacje. Przy awarii wywołującej szkodę lub bezpośrednio nią grożącej lokal trzeba udostępnić niezwłocznie. Przy przeglądach i ustaleniu zakresu niezbędnych prac oraz ich wykonaniu udostępnienie następuje po uprzednim uzgodnieniu terminu. W tym drugim przypadku uzgodnienie terminu nie jest formalnością — przepis wprost go wymaga.
W praktyce oznacza to udokumentowane próby kontaktu i uzgodnienia, a nie jednostronne powiadomienie o wizycie. Jak prowadzić taką sprawę, gdy kontakt się nie udaje, opisujemy w poradniku Brak kontaktu z mieszkańcem lub dostępu do lokalu.
Dwa pytania, które warto zadać przed remontem
Zanim ruszy większy remont finansowany z funduszu, dwie rzeczy warto mieć ustalone na piśmie. Po pierwsze: czy zakres prac mieści się w tym, na co fundusz został przeznaczony według uchwały albo regulaminu. Po drugie: kto podejmuje decyzję o wyborze wykonawcy i w jakim trybie.
Przy pracach obejmujących kilku wykonawców — dekarz, elektryk, firma od elewacji — wskazanie jednej osoby prowadzącej całość jest tym, co odróżnia remont zakończony od remontu, w którym każdy czeka na kogoś innego. Opisujemy to w poradniku Kilku wykonawców, jedna sprawa.
Źródła
- Ustawa o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 — art. 12 ust. 2, 14, 15, 19, 25
- Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 889 — art. 6 ust. 3, art. 6¹
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest indywidualną poradą prawną. Przed decyzjami finansowymi dotyczącymi konkretnej wspólnoty lub spółdzielni sprawdź aktualne brzmienie przywołanych przepisów i skonsultuj sprawę z prawnikiem.