Stan prawny na 23.09.2026.
Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej można podważać nie tylko z powodu jej treści, ale też z powodu błędów w trybie podejmowania albo w powiadomieniu o wyniku. Poniżej opisujemy, jak wygląda obecny stan prawny według ustawy o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232) i na które etapy procedury warto uważać.
Trzy tryby podejmowania uchwał
Art. 23 ust. 1 przewiduje trzy sposoby podjęcia uchwały:
- na zebraniu właścicieli;
- w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
- w trybie mieszanym — część głosów oddaje się na zebraniu, część zbiera indywidualnie.
Tryb mieszany bywa stosowany w większych wspólnotach, gdy na samym zebraniu nie udaje się zebrać wymaganej większości. Wymaga starannego udokumentowania, kto, kiedy i w jakiej formie oddał głos.
Jak liczy się większość
Zgodnie z art. 23 ust. 2 uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów, chyba że umowa właścicieli lub uchwała podjęta w tym trybie stanowi inaczej — na przykład że na każdego właściciela przypada jeden głos.
Art. 23 ust. 2a przewiduje dodatkowo zasadę „jeden właściciel — jeden głos” na żądanie właścicieli dysponujących łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Można z niej skorzystać, gdy suma udziałów nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela (albo gdy oba warunki są spełnione łącznie).
Drugi przypadek dotyczy na przykład wspólnot, w których deweloper lub gmina zachowali większość udziałów. Bez tej zasady głosowanie udziałami dawałoby jednemu właścicielowi przewagę przy każdej uchwale.
Powiadomienie o uchwale: krok, o którym się zapomina
Art. 23 ust. 3 nakłada obowiązek powiadomienia na piśmie każdego właściciela o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zbieranych indywidualnie. To nie jest kurtuazja — od tego powiadomienia biegnie termin na zaskarżenie (art. 25 ust. 1a).
Jeżeli część właścicieli nie została powiadomiona, powstaje ryzyko, że wobec nich termin na zaskarżenie nie zaczął biec. W efekcie uchwała sprzed wielu miesięcy może zostać zaskarżona przez osobę, której o niej nie powiadomiono.
Sześć tygodni na zaskarżenie
Art. 25 ust. 1a określa termin na wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały: sześć tygodni. Liczy się go inaczej w zależności od trybu:
| Tryb podjęcia uchwały | Od kiedy biegnie termin |
|---|---|
| Uchwała podjęta na zebraniu | Od dnia podjęcia uchwały |
| Z udziałem głosów zbieranych indywidualnie (w tym tryb mieszany) | Od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały |
Przepis nie mówi wprost o trybie mieszanym, dlatego bezpieczniej jest powiadamiać wszystkich właścicieli zawsze, gdy choć część głosów zebrano indywidualnie. Z punktu widzenia zarządu wniosek jest prosty: powiadomienia wysyłaj niezwłocznie i zachowuj dowód doręczenia. Brak powiadomienia nie zawiesza obowiązywania uchwały, ale może wydłużyć okres, w którym da się ją zaskarżyć.
Dokumentacja głosowania: co warto zachować
Przy indywidualnym zbieraniu głosów spór dotyczy zwykle nie treści uchwały, lecz tego, czy dana osoba faktycznie głosowała i czy zrobiła to w terminie. Warto więc prowadzić to jak sprawę, a nie jak korespondencję: z datą każdego kontaktu, formą i wynikiem.
Ta sama zasada, którą opisujemy przy zgłoszeniach mieszkańców w poradniku Obsługa zgłoszeń mieszkańców, działa tu bez zmian: zapis czynności jest wart tyle, ile precyzja daty i osoby.
Planowane zmiany: projekt UD312
W przygotowaniu jest nowelizacja ustawy o własności lokali, oznaczona jako projekt UD312. Na dzień 23.09.2026 nie znaleźliśmy informacji o jej uchwaleniu — według wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to III kwartał 2026 r. Projekt nie obowiązuje i nie należy planować na jego podstawie decyzji dotyczących bieżących uchwał. Treść może się jeszcze zmienić.
Opublikowana wersja projektu przewiduje między innymi:
- podejmowanie uchwał w trybie obiegowym i mieszanym zwykłą większością udziałów głosujących;
- komunikację i głosowanie w formie elektronicznej;
- zaliczenie elementów konstrukcyjnych balkonów do nieruchomości wspólnej;
- uznanie wspólnoty za jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej;
- możliwość dochodzenia roszczeń z rękojmi przez wspólnotę;
- zaliczenie liczników do części nieruchomości wspólnej.
Dwie z tych propozycji — status balkonów i liczników — dotyczą kwestii, które dziś bywają sporne przy podziale kosztów napraw. Do czasu wejścia nowelizacji w życie obowiązują dotychczasowe zasady.
Źródła
- Ustawa o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 — art. 23 i 25
- Projekt UD312 — Rządowe Centrum Legislacji
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest indywidualną poradą prawną. Przed podjęciem lub zaskarżeniem uchwały sprawdź aktualne brzmienie przywołanych przepisów i skonsultuj sprawę z prawnikiem.